索引号 | 905/2018-1348084 | 发布机构 | 地税局 | 公开范围 | 全部公开 |
生成日期 | 2018-05-10 | 公开日期 | 2018-05-10 | 公开方式 | 政府网站 |
为进一步规范房屋租赁个人所得税的征收管理,加强依法依规据实征收,将房屋租赁个人所得税现行政策规定归集整理如下,以便于纳税人和税务机关更好地理解和执行。
一、 税目、税率及纳税人的认定
(一)税目
“财产租赁所得”
(二)税率
1.适用比例税率,税率为20%。
2.出租住房适用优惠税率,税率为10%。《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税﹝2000﹞125号):为了配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场的健康发展,经国务院批准,对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
(三)纳税人的认定
确认财产租赁所得的纳税人,应以产权凭证为依据。无产权凭证的,由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。 产权所有人死亡,在未办理产权继承手续期间,该财产出租面有租金收入的,以领取租金的个人为纳税义务人。
二、 计税价格的确定
财税〔2016〕43号规定:个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。
三、 准予扣除的项目
(一)税前扣除税费的次序
1.财产租赁过程中缴纳的税费;
2.向出租方支付的租金;(有转租的)
3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;
4.税法规定的费用扣除标准。
(二)修缮费的减除
纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。
四、 应纳税所得额的计算
财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,余额为应纳税所得额。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。
五、 案例
(一)假设小明出租一套住房,月租金3500元,当月发生的合理的修缮费用1000元,财产租赁过程中缴纳的税费150元,则小明本月应缴纳个人所得税:
1.3500-150(税费)-800(修缮费)<4000
2.费用扣除标准800元
3.应纳税所得额=3500-150-800-800=1750元
4.应纳税额=1750×10%=175元
修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。
(二)若小明月租金为5000元,其余条件不变,则小明本月应缴纳个人所得税:
1.5000-150(税费)-800(修缮费)>4000
2.费用扣除标准为20%:(5000-150-800)×20%=810元
3.应纳税所得额=5000-150-800-810=3240元
4.应纳税额=3240×10%=324元
修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。
(三)若小明月租金为4800元,其余条件不变,则小明本月应缴纳个人所得税:
1. 4800-150(税费)-800(修缮费)=3850<4000
2.费用扣除标准为800元
3.应纳税所得额=4800-150-800-800=3050元
4.应纳税额=3050×10%=305元
修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。
(四)小明出租一套门面,月租金3万 ,当月发生修缮费1000元,财产租赁过程中缴纳的税费4000元,则小明本月应缴纳个人所得税:
1.30000-4000(税费)-800(修缮费)>4000
2.费用扣除标准为20%:(30000-4000-800)×20%=5040元
3.应纳税所得额:30000-4000-800-5040=20160元
4.应纳税额=20160×20%=4032元
修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。